AUTORISATION D'URBANISME

Autorisation d’urbanisme

La plupart des projets de construction nécessitent l’obtention préalable d’une autorisation d’urbanisme (déclaration de travaux, permis de construire, permis de démolir, permis d’aménager, permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale).

Après avoir identifié l’autorisation dont il a besoin, le constructeur doit constituer son dossier de demande, et veiller à sa complétude afin que l’autorité compétente puisse débuter son examen.

Dès la phase d’instruction de la demande d’autorisation, le constructeur peut être tenu de répondre à des demandes de pièces complémentaires, à une notification de prolongation du délai d’instruction de sa demande, voire, à une décision de surseoir à statuer sur sa demande.

L’audit du dossier de permis

La phase de préparation d’un projet immobilier nécessite l’établissement de notes et plans constituant le dossier de la demande d’autorisation.
Ce dossier doit permettre d’établir la plus stricte conformité du projet aux règles d’urbanisme qui lui sont applicables.
Dans le but d’éviter la prolongation du délai d’instruction de sa demande en raison de l’incomplétude de son dossier, voire, un refus lié à la non-conformité du projet aux règles d’urbanisme, mais également afin de limiter le risque de recours des tiers contre son autorisation, le constructeur peut avoir intérêt à faire auditer son dossier de demande d’autorisation.
Dans ce cadre, Maître Julien BORDERIEUX procède à l’analyse juridique de vos demandes d’autorisation.
Cet audit consiste, d’une part, en l’analyse de la complétude formelle du dossier de demande, et d’autre part, en l’analyse de la conformité du projet aux règles d’urbanisme qui lui sont applicables.
En cas d’incomplétude du dossier, et ou d’irrégularités affectant le projet, le constructeur peut ainsi compléter son dossier, et/ou modifier son projet, afin de limiter les risques de refus, ainsi que les risques de retrait, voire, d’annulation contentieuse de son autorisation d’urbanisme (permis de construire, permis de démolir, etc.).

Présentation générale des principales autorisations d'urbanisme

Le permis de construire

Le permis de construire est l’autorisation administrative permettant la construction, la restructuration, ou la réhabilitation d’un bâtiment.

Cette autorisation, délivrée sous forme d’arrêté, permet de conclure à la conformité du projet aux règles d’urbanisme (destination, accès, implantation, aspect extérieur, stationnement, espaces verts, etc.), et ainsi de débuter les travaux projetés en toute légalité.

Le permis de démolir

Le permis de démolir permet au propriétaire d’un bien de le détruire en tout ou partie.
Pour obtenir une telle autorisation, il doit constituer un dossier comprenant notamment les plans d’identification des éléments à démolir, ou encore des photographies du bâtiment existant.
De manière générale, cette démolition s’accompagne d’un projet de construction.

Le cas échéant, le constructeur dépose une demande de permis de construire comprenant des démolitions.

La déclaration des travaux

La déclaration de travaux est nécessaire pour des travaux de faible importance ne nécessitant pas de permis de construire.
Ainsi, la construction de petits bâtiments, ou l’ajout de certains éléments à une construction existante, peut ne requérir que le dépôt d’un dossier de déclaration de travaux.
Le constructeur doit toutefois veiller à déposer un dossier complet, et surtout s’assurer que les travaux projetés ne requièrent pas l’obtention préalable d’un permis de construire.

À défaut, il s’expose au risque de procéder à la réalisation de travaux sans autorisation, soit à la commission d’une infraction pénale l’exposant à un risque sérieux de condamnation.

Le permis d’aménager

Le permis d’aménager est généralement sollicité en vue de la création de lotissements qui ont pour effet de créer un ou plusieurs lots à construire sur une ou plusieurs propriétés, et intégrant la réalisation de voies, d’espaces ou équipements communs.
Ce type d’autorisation peut également, et notamment, être sollicité en vue de :

  • La réalisation d’opération d’affouillement (creusage) et exhaussement (surélévation) du sol,
  • La création ou l’agrandissement d’un terrain de camping.

Lorsque le projet porte sur l’aménagement, mais également sur la construction de bâtiments, le dossier de demande doit bien évidemment être constitué des éléments propres au dossier de demande d’un permis d’aménager, et des éléments que doit comprendre une demande de permis de construire.

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Autorisation d’urbanisme

Le constructeur doit ainsi disposer d’une sérieuse connaissance des règles de l’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme s’il souhaite pouvoir examiner le bien-fondé des décisions prises par l’administration en cours d’instruction, voire, les contester, afin d’éviter une prolongation irrégulière du délai d’examen de sa demande.

À l’issue de cette phase d’instruction de la demande d’autorisation, l’administration peut refuser la demande, l’accepter de manière expresse en délivrant un arrêté de permis, voire, ne pas y répondre.
Selon la nature de l’autorisation demandée, et les règles applicables au projet du constructeur, cette absence de réponse peut valoir décision implicite d’acceptation, ou décision implicite de refus.

En cas d’obtention de l’autorisation demandée, le constructeur doit veiller à procéder à son affichage en bonne et due forme, afin de faire courir les délais de recours contentieux à l’encontre de son autorisation.
Le cas échéant, cette autorisation peut être contestée dans un certain délai, par toute personne disposant d’un intérêt à agir à son encontre, l’objectif du requérant étant de faire retirer, ou annuler ladite autorisation de manière à empêcher la réalisation du projet immobilier poursuivi.

Compte tenu du volume et de la complexité des règles afférentes aux recours dirigés contre les autorisations d’urbanisme, ainsi qu’en raison de leur évolution constante, il est bien souvent recommandé de se faire assister, tant pour entamer une action en contestation, que pour assurer la défense de son autorisation.
Fort de son expérience en droit de l’urbanisme et de l’aménagement, Maître Julien Borderieux vous oriente et répond à toutes vos interrogations en ce domaine.

Le cabinet d’avocat est installé dans le quartier L’Europe, au 58 rue de Lisbonne à Paris. Il est accessible par le métro (ligne 2, arrêt Monceau) et par le bus (ligne 84, arrêt Ruysdael – Parc Monceau). Le secrétariat téléphonique est joignable du lundi au vendredi, de 10h à 19h.